아래글과 관련하여 상가임대차보호법 개정안 권리금 보호법 정리내용입니다.

 

지난 2015년 5월 12일 열린 국회 본 회의에서는 상가 권리금을 법적으로 보장하는 내용의 '상가임대차보호법 개정안'이 통과돼 임차인에 대한 보호 장치가 강화됐습니다.

 

권리금 보호법이 개정되기 전까지는 임차인의 영업활동 결과로 형성된 권리금을 건물주(임대인)에 의해 침해받는 경우에는 보호 방안이 없었습니다.

 

그래서 지난해 1월 새정치민주연합 서울 동대문구(을) 민 병두 국회의원이 '상가 권리금 보호'를 주요 내용으로 대표 발의하였습니다.

 

이후 정부·여당의 추가 발의와 병합심사를 통해 지난 5월 12일 상가건물임대차보호법 개정안이 국회 본 회의에서 통과돼 5월 13일 공포·시행되고 있습니다.

 

 

국토교통부는 상가임대차보호법 후속 조치로 상가 권리금의 정의화 감정평가 방법 등을 담은'감정평가 실무기준'개정안을 11일부터 시행한다고 밝혔습니다.

 

실무기준 개정안은 권리금을 상가 건물의 영업시설·비품·재고자산 등 유형자산과 거래처·신용·영업 기술·건물 위치에 따른 이점 등 무형재산을 넘겨받거나 이용할 때 임대인과 임차인에게 임대료 외에 내는 대가로 정의했습니다.

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특히 이번에 시행된 기준에는 한국감정평가협회의 의견에 따라 유·무형 재산을 함께 평가해 권리금을 산정할 때 적용하는 평가 방식도 규정됐습니다. 이 경우 수익환원법을 적용하고 곤란하거나 부적절하면 거래사례비교법 등으로 평가하도록 했습니다. 

 

※ 수익환원법은 앞으로 예상되는 영업이익이나 현금흐름을 현재가치로 환원하는 방법입니다.

  

 

또 권리금을 산정할 때는 유형자산과 무형자산을 따로 감정평가하는 것을 원칙으로 하고 이것이 곤란하거나 부적절할 때만 유·무형 자산을 일괄 감정평가를 하도록 했습니다.

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​★★ 상가건물임대차보호법 개정안 주요 내용 ★★

 

지난 5월 13일 개정된 권리금 보호 법인 상가건물임대차보호법이 시행되고 있다는 내용을 잘 아실 겁니다.

 

그래서 오늘은 개정된 주요 내용을 간추려서 같이 공부하는 시간을 가져보겠습니다.

 

아울러 이 포스팅을 읽는 동안 유용한 시간이 되시고 기억하고 계셨다고 나중에 유용하게 활용하시기 바랍니다.

  

▒ 임대인은 권리금 거래를 방해 금지 의무가 있습니다

 

임대인은 임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다는 규정이 있습니다.

 

(상가건물임대차보호법 제10조의 제1항)

 

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▒ 방해하는 임대인은 손해를 배상할 책임이 있습니다.

 

만약 임대인의 방해로 임차인이 권리금을 받을 수 없게 되면 기존 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 요구할 수 있습니다.

 

(상가건물임대차보호법 제10조의 4(권리금 회수 기회의 보호 등) 제3항

 

 

기존 임차인이 임대인에게 권리금에 상당하는 손해배상을 요구하는 것은, 기존 임차인이 권리금을 내고 들어온 다음 계약 만료 3개월 전부터 계약 만료일까지 권리금을 받을 새로운 임차인을 주선해야 하고 다음으로 임대인이 새로운 임차인과 계약을 거부하여 결과적으로 권리금을 못 받게 된 경우를 말합니다.

 

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▒ 정당한 사유가 있으면 임대인은 계약을 거절할 수 있습니다.

 

○ 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

 

○ 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

 

○ 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

 

○ 임대인이 선택한 신규 임차인이 임차인과 권리금을 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 겨우

 

(상가건물임대차보호법 제10조의 4(권리금 회수 기회의 보호 등) 제2항

 

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▒ ​건물주(임대인)가 바뀌어도 5년 계약 갱신 요구권의 보장

 

대항력·권리금 등을 모든 상가건물 임대차에 적용하도록 적용 범위를 확대하였습니다.

 

(상가건물임대차보호법 제2조 제3항)

 

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▒ 임차인이 1년 6개월 이상 비영리 목적으로 사용하거나(공실 등) 혹은 보증금 지급능력이 없을 경우, 건물주(임대인)는 임대차계약 거절할 수 있습니다.

 

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▒ 임차인이 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있도록 하였습니다

 

(상가건물임대차보호법 제10조의 8항 신설)

 

  

▒ 권리금의 보호 대상에서 전대차를 제외하였습니다

 

(상가건물임대차보호법 제13조 제1항)

 

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▒ 법무부 장관은 보증금, 차임액, 임대차기간, 수선비 분담 등의 내용이 기재된 상가건물 임대차 표준 계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있도록 하였습니다

 

(상가건물임대차보호법 제19조 신설)

 

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오늘도 신문에 가수 싸이의 건물 세입자와 진행 중인 법정 분쟁으로 골머리를 앓고 있다는 소식입니다

 

싸이는 2012년 2월 해당 건물을 사들였습니다.

 

앞선 2010년 4월 이 건물에 입주한 최씨는 전 건물주와 명도소송  끝에 법원으로부터 2013년 12월 31일까지 건물에서 나가기로 합의했으나 이를 지키지 않아 최씨 측에 건물을 비워달라는 부동산 명도 단행 가처분 신청을 냈고, 법원은 싸이 부부의 권리를 인정해 지난 3월 최씨에게 퇴거를 명했습니다.

 

그러나 이 가정에서 마찰이 빚어지며 지금까지 해결 안되고 있는 모양입니다.

 

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​이렇게 권리금에 대한 다툼이나 분쟁이 상가임대차보호법 개정안 통과로 다수 줄어들겠지만, 가수 싸이 건물의 사례와 같이 임대인이 건물을 재건축을 하겠다고 하거나 건물을 리모델링 할 때에는 임차인이 권리금 회수할 방법이 전혀 없어서 여전히 문제점으로 남습니다.

 

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사회적 약자인 상가 임차인을 보호하기 위한 좋은 의도에서 출발한 권리금보호 제도가 상가 임대료 등 분쟁이나 다툼이 있는 경우 어떻게 해결되는지 앞으로 두고 볼일입니다.

 

일부 야당 의원들은 상가권리금보호법 보완 입법을 위한 여러 토론회를 통해 의견을 수렴해 상가임대차보호법 개정안을 국회 발의할 것이라고 하니 기대도 해보겠습니다. 

 

 

 

 

[출처] 상가임대차보호법 개정안 권리금 보호법 정리